棚改“因地制宜”
货币化棚改的争议缘于三四线楼市房价上涨以及库存变化。
国家统计局日前发布的2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，三四线城市涨幅较大。从新房环比来看，西安涨幅高达6.2%，排在首位。其次是呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明，涨幅均超过2%。
亿翰研究社提供的数据则显示，截止到2018年上半年，三四线城市库存和去化周期已经处于低位，城市正常去化周期一般在12-18个月，而多数三四线城市去化周期不足10个月，并且未来3至5年内，三四线城市建设用地指标已出现不足。随着三四线城市库存的持续降低，国开行降低货币化安置比重是可预见的。
夏磊认为，棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出，肩负着三四线去库存的历史重任。当前，三四线库存去库存基本完成、房价上涨压力增大，继续大力度推行棚改货币化已不合时宜。
据恒大研究院测算，2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和17%。三四线城市库存持续降低，房价上涨压力大：当前去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%，创近年新低;2015年1月至今，58城商品住宅均价上涨49%，其中2017年1月至今上涨30%。
实际上，早在2017年，决策层就已经多次表态各地方政府要针对货币化棚改“因地制宜”。2017年8月，住建部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》中明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部与国家开发银行、农业发展银行联合印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》中更强调，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，但仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，国家开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。
2018年7月12日，住建部再次强调：“要因地制宜推进棚改货币化安置。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。”
