本报讯(记者 陈霞 实习生 冯微)近期，国家的一系列房产政策相继出炉，伴随市场上观望氛围逐渐显现，一些因为违约出现的房产纠纷比之前明显增多。与过去卖家“看涨”房价、后悔卖房导致违约不同，如今大多数纠纷是由买房人毁约引发的。
房屋买卖纠纷多起来
4月初刚在和平路某楼盘预定了一套房子的刘先生，日前被银行告知，之前需要付三成的首付变成了五成，利率还得是基准利率上浮1.1倍。刘先生手头拿不出五成首付款，无奈之下和开发商协商要求退房。结果被告知，如果退房将负违约责任，定金不予退还。
永佳房产相关人士说，通常在购房前买卖双方会签订售房协议，协议中会注明包括违约在内的事项。出现毁约情况后，双方会按之前订下的协议进行协商与赔偿。一般来说，如果是开发商提出的，定金往往会如数退还给购房者；但如果是购房者提出的，往往拿不回定金或者只拿回部分定金。
5月将现违约退房潮
记者在采访中发现，省会已经有部分楼盘出现客户因受房产政策变化影响，以掏不出首付款或贷不下款为由要求退房的情况。其中，基本都是买二套房或多套房的客户。但目前大多仍和开发商处于僵持中。
二手房市场上，永佳、正大等中介店面也已经出现了少量违约现象。和新政出台前往往是房主因房价上涨过快、售价过低而违约不同，现在是买房人交了定金后又想退房收回定金。据了解，违约的购房者中大多数是由于国家新政策调整后，手里的钱不够掏首付了；但也有一部分人是因为不看好后续市场，想等等看。
石家庄博润投资顾问有限公司的龙星总经理预计，假如央行之前传闻的二套房“认房不认贷”政策落地，银行执行更严格的信贷政策，市场上将有不少购房人面临首付比例提高的现实问题，那么不排除这部分人群将出现违约放弃购房的可能。还有业内人士预计省会新房违约的情况将在5月份出现得更多。
新业律师事务所的胡山峰律师说，现在要退定金的房地产案件已经开始陆续出现，案件主要集中在一手房市场。和一些业内专家预测的一样，他预计省会大批的退款、退房潮可能会在五月中下旬出现。
暂无统一裁判标准
客户违约不买房了，是否可以归到“不可抗力”影响？定金该不该退？
对此，有业内人士认为，新政的出台可以看成是“不可抗力”，买房人可以据此要求解除原先的合同。也有人认为除非国家明文规定以后停止所有贷款，这才可算是不可抗力，而首付多一成或者少一成，肯定不能算是“不可抗力”的。
胡山峰律师认为，因为国家政策调整而使得购房者无法支付首付或者无法申请贷款而导致出现违约的情况，且合同中对此并无明确约定，就不属于《合同法》中规定的“不可抗力”，而应该属于该法规定的“情势变更”。对于“情势变更”导致之前的合同无法履行，购房人要求退房，不需要承担违约，房地产开发商应该将定金退还给购房者。但是如果购房者已经将房贷申请下来还要停止购买房子，这就属于违约，这时双方就要履行之前定的协议内容，或者按照相关法律规定毁约者双倍赔偿定金。
