全国政协委员 郭松海
房屋空置是指单位或个人持有的房屋中，持续一年以上未入住的空而未用的房屋。[1]对房屋空置统计在欧美国家多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总的空置率。据估计,目前我国部分大城市住房空置率已处于房屋空置合理区间的高端:部分开发商增量房屋空置，已超出项目合理库存的30%，进入空置危险区间;[3]部分中高收入者将多余资金购置多套房屋，且不向外出租也造成大量空置。部分大城市因以上二者而形成的住房空置率，已接近或超过国际警界线10%。上海楼盘的整体空置率大约在20%～30%之间，上海部分地区房屋空置高达50%,[1]北京市仅从2004年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16%。[2]房屋空置浪费了稀缺的土地资源，造成资源享有的不公平；特别是在大城市，富人在市区投资购置空置，高房价将中低收入家庭的居住排斥到远郊，使得他们生活交通成本举高不下，也使城市交通拥挤不堪。这种不合理、不公平的现象，直接影响到城市的生活品质和人们的生活质量，也造成了社会的不和谐。
当前，在重庆、上海等城市已陆续开展房产税试点工作，但是，房产税对抑制投资与投机是有一定限度的。在中国房地产市场极其亢奋的状态下，富人付出1-2％税率的房产税，远低于房价上涨的增长率，对有钱炒房的投机者而言，房产税只是拔去其九牛一毛，他们以往炒房、囤房所得的利润，岂能难倒他们迫使他们让出手中的筹码。因此，指望开征房产税大幅度减少房屋空置是难以做到的。
为此,应借鉴法国、英国、韩国等国的作法，对试点城市征收房产闲置税，是十分必要的。房产空置税是指对房地产商开发完成后销售的商品房过度空置或房屋的所有者空置达到一定时间段后,根据空置年限采用累进税率所征收的惩罚性税赋。开征房产空置税可以规范调节房地产市场，防止开发商恶意囤积房屋，哄抬房价，同时还可以抑制市场的过度投资行为，控制闲置推进出租。这样，房产出售或出租对空置的替代性就会增加，部分房产就会从空置状态转为有效的市场供应，通过调节市场供需，使房价逐步回归理性，使房价增幅与我国居民的收入增长幅度相匹配；使开发商房屋营销周期回归理性，加快资金周转；使保障自住型需求得到满足,居民逐步实现“居者有其屋”的目标,进而促进房地产市场持续健康发展。
一、开征房产空置税的法理依据。房屋与土地是不可分割的整体，商品房的闲置，它所占用的土地也在闲置。依据土地和房屋的产权关系,在我国城镇土地为国家所有的情况下，土地是一种公共资源，人人都应公平地享有使用，因而建立在土地之上的房屋具有准公共产品性质。因此，依照《城市房地产管理法》第二十五条，加大对闲置土地的清理力度，严格执行满一年不开发的收取土地闲置费的法规，也可以对空置房产征税。
房产空置税的纳税人征税对象区分为二种情况。一种是开发商开发商品房的增量空置，另一种是业主拥有多套房屋的存量空置。对开发商竣工验收后进入流通市场的商品房，有一定数量合理库存，是客观必然。据研究，我国商品住宅的合理空置区间在15-30%之间， 超出30%即进入空置危险区间。开发商为追求利润最大化，刻意哄抬房价，“捂盘惜售”，等到房价涨到更高时再出售，从而获得超额利润，这是在故意扭曲市场供需状况造成空置的增加。对这种囤积居奇操纵市场的行为， 特别是超出30%空置部分，则应该征收房产空置税。对长期拥有闲置房屋的业主来说,房产是投资、储藏财富的工具，买房不住也不出租，任其空置；过多占有了公共的土地资源，导致资源紧张，价格上涨，影响到其他人无法满足住房需求，其消费行为产生外部负效应，为此应付出相应成本。开征房产空置税，特别是那些在大城市人口稠密地段的房屋，实施累进税率，其税收集中在那些收入高，房产多而空置，造成资源浪费的某些人身上。
二、我国房屋空置的统计正在与国际逐步接轨，为开征房产闲置税提供基础条件。2010年9月国家统计局选取了北京、天津、上海、广州、深圳五个城市，开始进行存量住房使用状况调查，统计部门还将充分利用第六次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息，同时在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查。同年4月，住房和城乡建设部在公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》中,提出可委托经济适用住房管理单位定期对上述情况进行调查。由此可见，存量住房可依靠物业管理等部门，并仿照一些国家通过水、电、气、暖的使用情况来判断，如平均实际使用量为应用量的四分之一或五分之一即可认定为空置房。统计部门与有关部门的支持和配合对国内住房空置情况的调查统计，为开征房产闲置税提供基础条件。
三、房屋空置税制要素的设计简便易行，可性操作性强。根据2008年国土资源部第5号令《闲置土地处置办法》，严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满一年不满二年的按土地出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对空置房屋可根据房屋所在城市土地等级地段定期公布的基准地价作为统一标准，确定其税基，作为计税依据,并按一定比例征收，税率起初可定在1%—2%，实行年累进税率，直至10%或20%。房产空置税的纳税额是，房屋在地段的每平方米基准地价乘以空置房屋面积乘以税率,房屋面积大小与缴纳税金呈正比例。
四、征收房产空置税的强制保障措施。按照《中华人民共和国税收征收管理法》税款征收包括强制执行的内容。对房产空置税的征收，如果没有强制措施作保障，税收则无法实施。为此，应建立城市统一的房产权属档案与信用档案体系。要健全完善城市房地产市场信息监测体系，保证网上备案系统信息的适时性和准确性，作到各项目商品房的供应总量、销售状况、价格情况等数据信息及时发布，记载房地产基本销售单元房屋的基础数据信息，确保数据采集无误；建立网上发布系统、交易权属业务信息系统，为试征房产空置税提供可靠依据。与此同时，要建立城市居民的个人信用体系, 由政府牵头指导，整合银行、房管、税务等部门及社会有关层面的力量，实现联网，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，实现房管、银行、税务部门之间个人信息的共享，规范标准和查询体系。以此为依据，对房产空置税的纳税人采取得强制执行措施，对没有按照规定缴纳税款的，税务机关可处以罚款,也可以在网上定期公告逃税者名单,直至抵押、拍卖该房地产,以拍卖现金清偿税款。
五、建立强有力的开征房产空置税的组织协调机构。在我国开征房产空置税是一项全新工作，涉及部门较多，政策性较强，涉及到千家万户的切身利益；为此，政府要加强领导，统一协调。建议由政府牵头，成立以市政府主要领导为组长，税务、土地、房管、水、电等部门主要负责同志为成员的开征房产空置税工作指导小组，研究制定当地试征房产空置税的规则、标准，制定相关配套措施政策，如确定房屋空置的年用电量、用水量衡量指标；房产空置税征税的范围、程序、步骤及内容，征税的基数、税率等，并组织协调各区政府、街道办事处、居委会及物业公司等各部门协手合作，付诸实施。
